PMOC: a lei que transforma manutenção de ar-condicionado em receita recorrente

GRL Accountability

O que a lei exige do seu cliente

O art. 1º da Lei nº 13.589/2018 é curto e categórico: "Todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente devem dispor de um Plano de Manutenção, Operação e Controle – PMOC dos respectivos sistemas de climatização, visando à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes". O § 1º estende a exigência aos ambientes climatizados de uso restrito, como os de processos produtivos, laboratoriais e hospitalares.

O parágrafo único do art. 3º define onde estão os parâmetros: a Resolução RE nº 9, de 16 de janeiro de 2003, da ANVISA, e as normas técnicas da ABNT. E, antes dessa lei, a Portaria GM/MS nº 3.523/1998 já obrigava proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização com capacidade acima de 5 TR — 60.000 BTU/h — a manter responsável técnico habilitado encarregado de implantar e manter o PMOC disponível no imóvel, com registro da execução dos procedimentos.

Ou seja: escolas, hospitais, clínicas, shoppings, supermercados, hotéis, prédios comerciais, repartições públicas, academias, restaurantes e qualquer edificação de uso coletivo com climatização artificial têm essa obrigação. Não é uma recomendação de boas práticas: é um dever legal, fiscalizado pela vigilância sanitária, e a fiscalização pergunta pelo plano, pelo registro das execuções e pelo responsável técnico.

Por que isso é um produto, e não um favor

Um cliente que precisa cumprir uma obrigação legal contínua não compra uma visita: compra um contrato. É essa a diferença econômica. No modelo de chamado, o faturamento de janeiro nada diz sobre o de junho, o técnico fica ocioso na baixa temporada e o preço é sempre discutido no telefone, sob pressão. No modelo de PMOC, existe uma mensalidade, uma agenda planejada com meses de antecedência e uma taxa de ocupação da equipe que o dono consegue projetar.

Há ainda um efeito comercial que costuma passar despercebido: o contrato de PMOC coloca a sua empresa dentro do cliente todo mês. Toda troca de equipamento, toda ampliação, toda instalação nova passa a nascer de uma conversa que já está acontecendo — e não de uma cotação disputada com mais três concorrentes.

O que precisa estar no plano

• ✓ Identificação do estabelecimento e dos ambientes climatizados, com o inventário dos equipamentos: modelo, capacidade, localização e número de série.
• ✓ Descrição das atividades e sua periodicidade: limpeza de filtros, bandejas e serpentinas, verificação de drenagem, tomadas de ar exterior, análise da qualidade do ar e o que mais couber ao sistema.
• ✓ Recomendações para falha e emergência, com o procedimento a adotar em cada situação prevista.
• ✓ Registro da execução de cada procedimento, mantido disponível no imóvel. É esse registro que a fiscalização pede, e é ele que, na prática, prova que o contrato foi cumprido.
• ✓ Divulgação aos ocupantes dos procedimentos e dos resultados das atividades de manutenção, operação e controle.
• ✓ Identificação do responsável técnico habilitado, com o registro no conselho profissional.

Como o contrato é tributado

A receita da manutenção é serviço do subitem 14.01 da lista anexa à Lei Complementar nº 116/2003 — "lubrificação, limpeza, lustração, revisão, carga e recarga, conserto, restauração, blindagem, manutenção e conservação de máquinas, veículos, aparelhos, equipamentos, motores, elevadores ou de qualquer objeto". Como esse subitem não está entre as exceções do art. 3º, o ISS é devido no município do estabelecimento prestador, ainda que o técnico vá até o cliente em outra cidade.

No Simples Nacional, a atividade cai no § 5º-B, IX, da Lei Complementar nº 123/2006 — serviços de instalação, reparos e manutenção em geral — e é tributada pelo Anexo III, a partir de 6% na primeira faixa, com a contribuição previdenciária patronal já incluída no DAS. Não há Fator R: a folha não altera o anexo, para melhor nem para pior.

Atenção a um ponto que o subitem 14.01 traz no parêntese final: peças e partes empregadas ficam sujeitas ao ICMS. Compressor, capacitor, placa e gás substituídos durante a manutenção não são, para a lei, parte do serviço. Isso pede separação na ordem de serviço e na apuração, e é o mesmo raciocínio que se aplica à venda do aparelho, tratada no artigo sobre vender e instalar: ICMS ou ISS.

Como começar a vender PMOC amanhã

O caminho mais curto não é prospectar clientes novos: é olhar a sua própria base. Liste os clientes pessoa jurídica que você já atende por chamado e separe os que se enquadram como edifício de uso público ou coletivo. Para cada um, monte o inventário de equipamentos que a sua equipe já conhece, calcule as horas anuais de manutenção preventiva pelo método descrito no artigo sobre quanto cobrar pela hora e apresente a mensalidade ao lado do que aquele cliente gastou em chamados nos últimos doze meses.

Na maioria dos casos, o número do contrato é próximo do que ele já gastava — só que distribuído, previsível e com a obrigação legal cumprida. Para o cliente, é conformidade e orçamento previsível. Para a sua empresa, é o fim da montanha-russa de faturamento.

Fontes: Lei nº 13.589, de 4 de janeiro de 2018, arts. 1º a 4º; Portaria GM/MS nº 3.523, de 28 de agosto de 1998; Resolução RE nº 9, de 16 de janeiro de 2003, da ANVISA; Lei Complementar nº 116/2003, art. 3º e subitem 14.01 da lista anexa; Lei Complementar nº 123/2006, art. 18, § 5º-B, IX; Lei Complementar nº 214/2025, art. 127. Textos conferidos na fonte oficial em 7 de setembro de 2026. Exigências de vigilância sanitária variam por estado e município; confirme as da sua região com a GRL Accountability.